Arquivos da categoria: Direito Imobiliário

Saiba como funciona o usufruto

Casa fachadaMuito utilizado por pais que desejam repassar seus bens para os filhos ainda em vida, o usufruto é o direito que se confere a alguém para que, por determinado tempo, possa usufruir de coisa alheia como se fosse sua. A doação com reserva de usufruto deve ser feita em cartório e pode também ser legalizada por meio de testamento.

Com a formalização do usufruto, constituem-se duas partes: o usufruturário, aquele que repassou o bem, mas continua com direito de uso e administração, e o nu-proprietário, aquele que recebeu o bem como doação e tem garantido que ele será cuidado e administrado pelo usufruturário.

É possível distinguir entre o usufruto simples (quando uma só pessoa desfruta) ou usufruto múltiplo (a propriedade é desfrutada por várias pessoas, sucessiva ou simultaneamente).

O usufruto pode recair tanto em bem móveis, como ações, investimentos e automóveis, quanto imóveis, como casas, terrenos e fazendas. Pode ser vitalício (estendido durante toda a vida do usufruturário), a termo (com reserva de data) ou com condição resolutiva (até que se cumpra uma determinada especificação).

Direitos e obrigações do Usufruturário
– Direito de uso, administração e recebimento de todos os frutos que possam advir do bem.
– Providenciar o inventário do bem, documentando o estado exato em que este se encontra.
– Cuidar adequadamente do bem, providenciando eventuais reparos.

Direitos e obrigações do Nu-proprietário
– Tem garantido o direito de que o bem seja bem cuidado e administrado pelo usufruturário.
– Caso o bem não esteja sendo zelado adequadamente, pode pedir anulação do usufruto.
– Em casos de danos causados por eventos alheios à vontade do usufruturário, cabe ao nu-proprietário executar os reparos (casos de vendaval e enchentes, por exemplo).

Está procurando um imóvel para alugar? Confira as dicas!

Alugar um imóvel não é uma tarefa fácil. A primeira parte é encontrar um imóvel que reúna os requisitos que você deseja e o custo que caiba no seu orçamento. Essa simples combinação não tem nada de descomplicado, demanda muita paciência, persistência e alguns cuidados.

Casinha

Achado o imóvel, recomenda-se uma averiguação minuciosa para evitar arrependimentos. Assim, aconselha-se visitar o imóvel mais de uma vez, em períodos diferentes do dia, ficando atento: aos possíveis barulhos que possam se tornar desagradáveis durante a moradia, à incidência de vazamentos, à ventilação do imóvel, à vazão de água nas torneiras, entre outros itens que possam transformar o imóvel dos seus sonhos no seu pesadelo cotidiano.

Depois de ajustados esses itens, vem a parte do contrato. Os documentos exigidos para a elaboração de um contrato, são:

Por parte do proprietário: título de propriedade, procuração (quando o contrato é assinado por representante), cédula de identidade, CPF, contas de serviços públicos, tais como água, luz etc., e carnê do IPTU.

Documentos

Por parte do inquilino: cédula de identidade, CPF e comprovação de renda (contracheque).Por parte do fiador (se existir): cédula de identidade, CPF, escritura de- finitiva do imóvel dado em fiança e carnê do IPTU do imóvel do fiador.
O ideal é que, ao procurar o imóvel, você já tenha essa documentação em mãos para não perder tempo na hora de se candidatar à locação do imóvel.

Quando a negociação é feita por meio de uma imobiliária é comum haver Taxas de corretagem. As taxas para a elaboração do contrato, ficha cadastral etc., cobradas pela imobiliária devem ser pagas pelo proprietário do imóvel e não pelo inquilino.
O inquilino que sentir que ao se recusar a pagar as taxas cobradas pelas imobiliárias (ficha cadastral, elaboração de contrato, etc.) corre o risco de não conseguir alugar o imóvel, deve pedir um recibo discriminando o pagamento. Pode, ainda, pagar com cheque nominal, tendo o cuida- do de escrever no seu verso a finalidade do pagamento (por exemplo, “este valor refere-se ao pagamento da taxa de ficha cadastral, cobra- do pela imobiliária – escrevendo o nome da imobiliária”). Desse modo, depois que estiver dentro do imóvel, o inquilino poderá fazer uma reclamação junto a um órgão de defesa do consumidor e reaver o que pagou indevidamente.

Entre outros itens básicos que compõem o contrato de locação estão o índice de reajuste, bem como a periodicidade que este deverá ocorrer, e garantia apresentada pelo locador.

Assinatura

No que se refere as garantias locatícias, no contrato de locação, o locador pode exigir as seguintes modalidades de garantia:
1. Caução: que poderá ser em bens móveis ou imóveis. Se forem dinheiro, não poderá ser maior do que três meses de aluguel e será depositada em caderneta de poupança. Todo valor, com os seus respectivos rendimentos, deverá ser devolvido ao inquilino no final do contrato.
2. Fiança: uma terceira pessoa (o fiador) garante o cumprimento do contrato perante o locador.
3. Seguro de fiança locatícia: é contratado, pelo inquilino, junto a uma seguradora que passa então a ser “fiadora” do contrato.
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, em que é ofertado ao locador um fundo de investimento (negociado ou não em bolsa de valores).

Saiba que:
– É proibido haver mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.
– Se a locação não estiver garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do inquilino o pagamento do aluguel adiantado (a vencer) e encargos, até o sexto dia útil do mês vincendo (ainda não vencido).
– Em relação ao índice de reajuste de aluguel, o reajuste é a atualização do valor do aluguel, por um índice de correção escolhido, de comum acordo, pelas partes e deve constar no contrato. Atualmente, o reajuste, por lei, só pode ocorrer uma vez por ano, no mesmo mês em que o contrato foi assinado. Sua finalidade é recompor a perda do valor monetário com base na variação da inflação no período.
– O contrato deve prever apenas um índice de reajuste. Nos casos em que não houver contrato, ou, quando o índice a ser utilizado no reajuste não constar no contrato, as partes devem estabelecer um índice, que passará a valer para todos os demais reajustes. Os índices mais usados são: IPC-FIPE, IGPM, IPD-DI, INPC, que são divulgados diariamente em jornais de grande circulação.

Atenção!

lupa
Alguns proprietários definem no contrato que o reajuste obedecerá ao prazo mínimo que a lei estabelecer. Caso essa cláusula esteja prevista em seu contrato ou adendo a ser assinado, saiba que, se houver alteração na legislação, você poderá ter um reajuste em prazo inferior ao combinado anteriormente.

A revisão de aluguel é a alteração do seu valor para adequação aos valores praticados no mercado. Pode ser amigável ou judicial, e geralmente é feita quando o valor do aluguel está muito baixo.

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente, por meio de uma “Ação Revisional de Aluguel” após três anos de vigência do contrato ou da última alteração do valor contratado.

O inquilino pode evitar a “Ação Revisional de Aluguel”, que implica em gastos com honorários advocatícios, perícia e demais custas processuais, propondo um valor razoável para o novo aluguel e tentar um acordo que, se aceito, deve ser firmado por escrito, na forma de “Adendo Contratual”. Nesse documento deverá estar escrito que naquela data o valor do aluguel foi aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel e que esse novo valor passará a valer pelo período de um ano.

Fonte: Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial.

As diferenças entre condomínio e loteamento

Ao adquirir um imóvel em um loteamento fechado, muitos pensam que terão os mesmos direitos de quem faz este tipo de compra em um condomínio fechado. Entretanto, é importante se atentar no momento da compra que há diferenças entre os dois formatos que determinam, inclusive, o porquê um é fechado e de uso privado, enquanto o outro está temporariamente fechado, mas como é de uso público pode ser aberto a qualquer momento.

“Assim, ao adquirir uma casa no condomínio você terá a propriedade exclusiva e também a propriedade das áreas comuns do condomínio e suas benfeitorias. Já ao comprar um terreno em loteamento fechado, a pessoa adquire somente a propriedade do lote, uma vez que o restante é um espaço público temporariamente restrito”, explica Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP).

Vale ressaltar que o loteamento só se torna fechado por meio de concessões do Poder Público, que podem ser revogadas a qualquer momento e torná-lo um “loteamento aberto”. Por isso, é permitido a qualquer pessoa transitar livremente pelas áreas comuns como ruas, praças, áreas de lazer. O acesso é livre, pois elas são públicas.

Por desconhecerem essas particularidades, muitas vezes, as pessoas constroem suas casas em loteamentos acreditando se tratar de um condomínio fechado, o que gerará transtornos e problemas futuros já que a realidade é diferente da expectativa.

Antes de comprar um terreno, seja em loteamento ou condomínio, o interessado deve ter certeza de que tipo de empreendimento se trata. Para isso basta ir até o cartório de imóveis no qual o bem está registrado. Vale lembrar que é considerado crime a venda de qualquer lote ou unidade autônoma do condomínio sem antes ter o registro do empreendimento.

“Qualquer pessoa pode obter a certidão da matrícula do imóvel onde está o empreendimento na qual constará se é loteamento ou condomínio. No primeiro caso, o seu registro se dá pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79), ou seja, trata-se do loteamento propriamente dito”, orienta Flauzilino.

O Registro de Imóveis atua na prevenção de litígios nos negócios imobiliários, por isso analisa a legalidade dos documentos e somente registra o empreendimento quando este atendeu às exigências legais. A finalidade é dar segurança jurídica aos futuros compradores, especialmente quanto à legalidade do empreendimento, à idoneidade do empreendedor e à certeza e detalhes do imóvel.

Todos os documentos apresentados para o registro do loteamento e do condomínio, como plantas, memoriais descritivos, certidões negativas de débitos e de ações judiciais – dentre outros documentos – ficam arquivados no Cartório de Registro de Imóveis e podem ser analisados por qualquer pessoa interessada.

Fonte: www.segs.com.br

Cuidados que devem ser tomados para uma compra segura, em especial atenção aos imóveis na planta

Autor: Renato Almeida Couto de Castro Junior. Advogado – OAB/SC 17.801 Direito Imobiliário e Empresarial
Data: 08 de agosto de 2013

        Verificação da idoneidade do vendedor/construtor Esse incorporador já possui obras concluídas? Qual o padrão dos serviços apresentados? O que dizem os antigos compradores? Existem ações judiciais contra esse incorporador? Qual a natureza dessas ações? Existem reclamações junto ao PROCON? O mercado imobiliário é muito restrito. Um bom consultor de imóveis poderá dar a sua impressão quanto a empresa vendedora. Busque essa informação idônea antes de firmar o negócio.

        Verificação da compatibilidade do preço Desconfie de negócios espetaculares. Uma empresa séria precisa gerar lucro na operação. Deve receber a contraprestação correspondente ao produto. Essa construtora certamente recusará uma bicicleta usada como entrada do negócio. Se aceitar, desconfie. Possivelmente você se decepcionará logo a frente. Apartamentos muito baratos tendem a oferecer muito pouco aos adquirentes, especialmente em relação ao acabamento. Prefira negócios com preços equilibrados.

        Verificação da matrícula atualizada do imóvel e registro de incorporação Passadas as duas peneiras acima, essencial que se busque no cartório de registro de imóveis competente a matrícula atualizada do imóvel. Com esse documento o comprador poderá verificar em nome de quem o terreno está e se possui algum ônus que venha a macular a operação. Também deverá constar dessa matrícula o registro de incorporação, que é a garantia do adquirente de que a obra será efetuada, vinculando o terreno à operação. Não havendo registro de incorporação, a construtora não poderá vender o bem. Poderá, no máximo, efetuar um pedido de reserva da unidade, entretanto, sem qualquer contraprestação pecuniária.

        Saiba o que se está comprando Em que andar encontra-se o imóvel? Não confie na numeração. Alguns apartamentos 201 ficam no primeiro andar, logo após a garagem. Qual a posição do sol para a sua unidade? Poderá perder a sua vista caso construam ao lado? Qual a localização do seu box de garagem? É coberto? Veja na planta. Faça constar a planta com essa sinalização anexa ao contrato. Qual a metragem do imóvel? Compare os folhetos promocionais com o memorial descritivo.

        Verificação da sua saúde financeira Antes de firmar contrato, verifique se possui saúde financeira para arcar com as despesas. No caso de financiamento bancário, até então o comprometimento de renda não pode ser superior a 30% dos seus rendimentos. Se você já tem parte dessa renda comprometida com outros financiamentos, como o caso do automóvel, a sua capacidade de endividamento será reduzida e poderá significar um valor menor do que o necessário para quitar o bem. Nessa hipótese, a construtora cobrará diretamente a diferença, com acréscimos legais, e você poderá ficar sem as chaves enquanto não quitar, ou até mesmo ter o seu contrato rescindido por inadimplência.

        Leitura atenta do contrato e do memorial descritivo A partir da assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda, as partes, comprador e vendedor assumem direitos e obrigações recíprocas. Até então, os negócios poderiam ser desfeitos sem gerar ônus. Importante, nesse passo, atentar para as condições da venda. Leia atentamente o contrato e questione cláusula por cláusula. Não assine nenhum contrato sem antes esclarecer todas as suas dúvidas com o seu corretor de imóveis. Também necessária a leitura atenta do memorial descritivo. Lá constará minuciosamente os detalhes da edificação. Importante que tenha ciência do que se está comprando.

        Cobre atenção do seu corretor de imóveis O consultor, além da aproximação do comprador ao produto, tem o dever legal de buscar informações sobre a operação e transmiti-las ao comprador. O dever do consultor é de cuidado e informação. Peça a ele as certidões de matrícula com o registro de incorporação. Questione-o sobre a idoneidade do incorporador. Sobre esse importante serviço ele fará jus a comissão correspondente. Pague com satisfação. Um bom consultor de imóveis terá o maior prazer de atendê-lo com qualidade.

        Consulte a um advogado Antes da assinatura de qualquer contrato consulte um advogado de confiança. São trinta minutos que significarão anos de bom sono. O advogado atuará para esclarecer os riscos da operação e ressaltar eventuais pontos de conflito no contrato.